COOLna

Mnoho lidí je přesvědčeno, že nejlepší investicí do stáří je vlastní nemovitost. Je to do značné míry pravda, ale ta pravda má své háčky. Dokonce háky.

Většina z nás bere vlastní bydlení jako ochranu před nástrahami života v nájmu. V tomto smyslu vlastnictví skutečně ulehčuje život. „Na druhé straně snaha bydlet od mládí ve vlastním vede k tomu, že ke svému bydlišti v průběhu života hodně přilneme. Velký byt nebo dům koupený pro mladou rodinu je pak ve stáří pro dva seniory – nebo dokonce jen jednoho – zbytečně velký,“ varuje Michal Skořepa z České spořitelny. „Jde o balvan, kterého se nedokážou zbavit, takže jim život spíš ztěžuje. Všichni bychom měli mít v sobě instinkt, že způsob bydlení by se měl měnit s fázemi našeho života,“ snaží se rozbít české stereotypy.

Vysněné a draze zakoupené bydlení se může stát svého druhu pastí. „Známe stohy příběhů o tom, jak starší lidé předají potomstvu nemovitosti, jen aby se kvůli jeho dluhům záhy ocitli na ulici,“ varuje Dominik Stroukal z Metropolitní univerzity.

„Víme o tragickém stereotypu, kdy se nemovitost předá pěti vnoučatům na pět dílů, přičemž žádné vnouče nemá dost prostředků na to, aby ostatní vyplatilo, a jediným dopadem takového rozhodnutí jsou do smrti rozhádaní příbuzní,“ pokračuje v problematizování dominantního přístupu. „Vlastní nemovitost je fantastická věc a nejspíš vždycky bude, ale je velmi nebezpečné přehlížet náklady, které s vlastnictvím nemovitostí máme. Dobře třeba z výzkumů víme, že lidé ve vlastním bydlení zůstávají déle nezaměstnaní, protože se zkrátka za prací méně stěhují než ti, kdo bydlí v nájmu,“ varuje kriticky Stroukal.

Vlastní bydlení je skutečně skvělé, protože nám nájemné nesežere celý důchod. Je to klíčová výhoda, kterou připomíná i penzijní expert Vladimír Bezděk: „Pokud 80 procent penzistů bydlí ve vlastním, nemusíme se tolik plašit. Mnohem horší by bylo, kdyby bydleli v nájemním vztahu.“ Ale tahle výhoda nám obvykle znemožňuje si svůj majetek na stará kolena užít. Leckdo má ve stáří dům či byt, zhusta v hodnotě několika milionů, a zároveň má málo peněz na cestování, dárky nebo na péči. Není to trochu na hlavu?
Položme si několik kacířských otázek: Nedávalo by smysl nemovitost prodat, pořídit si menší a zbytek použít pro sebe? Nebylo by někdy lepší nenechávat dům vnoučatům, ale užít si ten majetek sám? A co takhle zkusit magické řešení: v bytě bydlet a zároveň ho prodat?

Vlastní byt či dům se prostě může stát pastí. Vytápíme, uklízíme a celkově zajišťujeme často mnohem větší prostor, než potřebujeme. A ten zhusta po několik dekád splácený a zvelebovaný majetek si na onen svět prostě nevezmeme. Rubáš nemá kapsy. Je cosi podivného na samozřejmosti, s níž se předpokládá, že vaše jmění automaticky schramstnou děti či vnoučata. Tedy zejména v případě, kdy máte hluboko do kapsy, nemůžete si dovolit jet k moři, chodit do divadla a zaplatit si lázně.
Ve Francii je poměrně rozšířený koncept Le Viager – tedy situace, kdy majitel bytu či domu (obvykle senior, nejčastěji bezdětný) prodá svou nemovitost se zásadní podmínkou – nový nabyvatel jej v ní nechá dožít. Na první pohled skvělý vynález: původní majitel jednak využívá své aktivum (bydlí v domě či bytě), jednak dostane peníze (obvykle 50 až 80 % tržní ceny). Výhodné je to i pro kupce: logicky zaplatí za nemovitost méně, než kdyby ji koupil prázdnou.

Koncept je realizovatelný i u nás, dokonce třemi různými způsoby: s pomocí takzvaných zpětných či reverzních hypoték, nebo skrze jasně definované věcné břemeno dožití či přímo skrze v občanském zákoníku definovaný výměnek (vejminek, jak známe z vyprávění a literatury). Ale zatím se v podstatě neuchytil. Lze poměrně snadno pochopit proč.
Za prvé je Česko mimořádně (nejen finančně) konzervativní. Nové finanční produkty přijímáme výjimečně pomalu, většina lidí má stále většinu peněz na bankovních účtech a ke skutečnému investování přistupuje aktivně a pozitivně až generace narozená po roce 1989. Pojem reverzní hypotéka nás straší, o inovace v peněžnictví je pramalý zájem. Druhým faktorem je dlouhodobé zacílení rodinných struktur: domy a byty je třeba držet a držet, taková je národní víra, ukutá za reálného socialismu a zakalená s rozmachem hypoték po roce 2000.
Domy a byty (respektive tehdejší mluvou dekrety, prostě nájemní nárok) byly klíčovým kapitálem, na jehož udržení i v časech reálného socialismu vynakládaly rodinné klany nemalé prostředky. Jak dokazují třeba výzkumy socioložky Olgy Šmídové-Matoušové. V letech 1948–1989 jste prakticky nemohli vlastnit, natož pronajímat byt, ale vzhledem k velkému nedostatku bydlení a zároveň extrémně nízkému nájemnému byl dekret papírem nedozírné ceny. Respektive v devadesátých letech bylo zcela běžné prodávat dekret (tedy pouhou nájemní smlouvu) za vyšší statisíce korun.

A do třetice jde o riskantní investici zejména pro kupce, protože sází proti zdraví „svého“ nájemníka. Francouzi mají spousty historek, dokonce natočili film, v němž kupec skoná dřív než prodejce. „Lze říci, že u nás existuje jistý fetišismus vlastnictví nemovitostí,“ říká Martin Lux ze Sociologického ústavu, který se již přes tři dekády věnuje socioekonomickým aspektům bydlení. Ústav před časem dělal výzkum, který ukázal, že odpor k monetizaci svého bydlení mají u nás i dnešní zdánlivě moderní padesátníci.
„Obava ze zneužití novým majitelem, který se bude snažit důchodci znepříjemnit život, dokonce usilovat o život, popřípadě strach z podnikatelů, kteří by skupovali nemovitosti a snažili se co nejrychleji důchodce zbavit. Pocit etického problému ze sázky na brzkou smrt,“ vypočítala námitky respondentů Martina Mikeszová, Luxova kolegyně.

Ten na číslech dokazuje, co kdysi z chování lidí vyčetla Olga Šmídová: v Česku existuje nadobyčejná mezirodinná výpomoc. Jak jde o bydlení, v rámci širší rodiny probíhají veliké transfery. „Takové chování není obvyklé ani na severu Evropy, ani na jihu,“ podotýká Lux.

Z výzkumů vyplývá, že pouhá čtvrtina vlastníků si svou nemovitost pořídila jen za své vlastní zdroje. Třetina se k bydlení dostala zdarma (darem či dědictvím), zbylí část dostali a část si zajistili sami. Suma sumárum: tři lidé ze čtyř svou nemovitost buď dostali celou, nebo aspoň její část. „Zajímavé je, že takto vzniká jakýsi řetězec transferů, protože ti, kteří něco dostali, se cítí povinováni zase svůj majetek předat dalším,“ popisuje českou praxi Lux. „Dokonce čím víc dostali, tím víc chtějí dát,“ ukazuje středoevropská specifika Martin Lux. Zdědím po babičce a dám to rovnou dětem, nebo, jak říkají učenci, „nepřímá reciprocita“.

Petr Kamberský

Udělej mi radost a pozvi mě na kávu. Opravdu mě potěší, když si ji jednou nebudu muset koupit sama.