COOLna

Věcné břemeno je určité právo k cizí věci. Ten, kdo tuto věc vlastní, musí oprávněnému buď něco dovolit, nebo aktivně v jeho prospěch konat. „V praxi se často zřizuje právě služebnost bytu, tedy právo užívat vymezenou část nemovitosti k bydlení, a to za stanovených podmínek a po stanovenou dobu,“ vysvětluje advokát Pavel Strnad.

Aby ale služebnost fungovala, musí být správně sepsána smlouva. Zdánlivě drobné chyby mohou mít vážné následky. Například je potřeba přesně vymezit prostory, které je možné užívat. V případě společného užívání s obdarovaným dítětem (vlastníkem nemovitosti) je dobré jasně vymezit, co jsou společné prostory a je nutné určit i dobu trvání věcného břemene.

„Setkáváme se s tím, že věcným břemenem není zajištěna třeba garáž, zahrada nebo chodba. Oprávněný je pak velmi překvapen, když je v užívání nemovitosti značně omezován novým vlastníkem, který mu do prostor nezajištěných věcným břemenem zakazuje přístup,“ podotýká Strnad.

Dobré je pak určit i další podmínky, například kdo hradí služby, energie a náklady na údržbu, kdo má právo na plody ze zahrady či výnos z prodeje elektřiny ze solárních panelů. Jinými slovy je třeba stanovit, zda oprávněný může věc jen užívat nebo i požívat (brát plody a užitky). Další chybou bývá úplné opomenutí zápisu věcného břemene do katastru nemovitostí. Věcné břemeno pak nevznikne.

Manželé Dvořákovi vlastnili rodinný dům na Vysočině, dědil se z generace na generaci. Další na řadě byl jejich jediný syn Karel, rodiče se ale rozhodli mu nemovitost darovat ještě za života, aby ušetřil náklady na notáře v dědickém řízení.
Darovací smlouvu stáhl Karel z internetu, tu podepsali a současně zřídili pro rodiče věcné břemeno dožití, správněji služebnost bytu. Katastrální úřad neměl žádné výhrady, převod i služebnost zapsal.

Jenže Karlovi se už delší dobu nedařilo v podnikání. Když jej jeden z věřitelů úspěšně zažaloval o statisíce korun a on neměl na zaplacení, došlo k exekuci a soudní exekutor rozhodl o prodeji domu. Rodiče se o tom dozvěděli, až když je kontaktoval nový majitel. Zprvu byli v šoku, pak si ale vzpomněli, že mají zřízenu služebnost, takže je z bytu nikdo nemůže dostat.
O pár měsíců později pan Dvořák náhle zemřel, v bytě i nadále bydlela jeho pozůstalá manželka. Krátce nato ji ale nový vlastník přišel vystěhovat. Jak se ukázalo, služebnost bytu byla zřízena pouze ve prospěch pana Dvořáka a jeho smrtí zanikla.

Jak je to možné? Když rodiče zřizovali věcné břemeno, opsali údaje z darovací smlouvy, kde byl uveden pouze pan Dvořák, on byl totiž jediným vlastníkem domu, zdědil jej po svých rodičích. A protože nebyla uvedena další oprávněná osoba, služebnost ve prospěch paní Dvořákové nebyla vůbec zřízena.

„Mezi nejčastější chyby patří neúplné či neurčité vymezení rozsahu věcného břemene, případně chybné uvedení všech oprávněných osob, jako v případě manželů Dvořákových,“ dodává advokát a varuje před používáním vzorových dokumentů stažených z internetu: „Tyto vzory nedokážou adekvátně pokrýt všechna potenciální rizika, která se mohou v budoucnu objevit. Každá nemovitost je specifická a každý vlastník nebo oprávněný má odlišné požadavky a představy.“

Problém paní Dvořákové už dnes nemá žádné řešeni. „Nový majitel není ve svém vlastnickém právu ničím omezen, jelikož věcné břemeno dožití po smrti pana Dvořáka zaniklo. Paní Dvořáková se tak bude muset vystěhovat,“ konstatuje Pavel Strnad.