COOLna

„V sousedním bytě nikdo nežije. V bytě majitel topení nikdy nezapnul. Zdi jsou ledové. Kvůli studeným zdem utratím strašně peněz a stejně se příjemného tepla nedočkám.“

„Bydlím v zatepleném, revitalizovaném a centrálně vytápěném panelovém domě. Sousedka má stále otevřené okno, a to i ve velkých mrazech. Kvůli ní platíme zbytečně moc za topení, sousední byt bojuje s plísní a lidé nad ní mají ledovou podlahu.“

Vaše situace je jistě velmi nepříjemná a řešení bohužel není jednoduché. V bytovém domě jsou vzhledem k prostupům tepla stěnami jednotlivé byty na sobě teplotně závislé.

Dokonce v případě „zateplených“ domů jsou prostupy tepla mezi jednotlivými byty významnější než prostupy tepla mezi interiérem a exteriérem.

Spory z toho vyplývající jsou poměrně časté. Vznikají zejména kvůli nevytápěným bytům, ty si ale přitom udržují přijatelnou úroveň teploty odebíráním tepla z okolních vytápěných bytů (na náklady sousedů). Důvodem nevytápění může být neužívání bytu, rozdílné nároky na tepelný komfort nebo šetrnost.

Problém do jisté míry řeší pravidla pro rozúčtování tepla v domech s centrálním vytápěním, kdy podstatnou část nákladů na teplo – základní složku počítanou dle m² podlahové plochy – hradí i ti, kteří případně netopí vůbec. V případě centrálního vytápění lze také nastavit termostatické ventily na minimální temperování, takže ventil nelze nikdy uzavřít zcela na nulu.

Z vašeho dotazu však vyplývá, že se ve vašem bytovém domě vytápí každý byt samostatně. Zdroj vytápění a náklady si hradí každý vlastník sám, možnosti dané pro centrální (ústřední vytápění) se proto využít nedají.

Žádný předpis výslovně neukládá vlastníkovi bytu, který „dodává“ teplo jen sám sobě, jakým způsobem a na kolik stupňů má byt vytápět (pokud nejsou tato pravidla upravena stanovami vašeho SVJ).

Občanským zákoníkem je ale vlastníkovi bytu uložena obecná povinnost užívat svůj byt tak, aby neztížil užívání bytu jiného vlastníka (viz § 1175 odst. 1 občanského zákoníku – „o.z.“).

V tomto případě lze uvažovat o tom, že neužívání (nevytápění) vedlejšího bytu vede k tomu, že studená zeď se sousedním bytem neumožňuje vyhřát váš byt na teplotu, která odpovídá 20 ˚C (dle přílohy č. 1 vyhlášky Ministerstva průmyslu a obchodu ČR č. 194/2007 Sb., kterou se mj. stanoví pravidla pro vytápění obytných místností).

Tepelný diskomfort ztěžuje užívání vašeho bytu a přináší zvýšené náklady na vytápění (vzniká škoda). Kromě toho mohou vznikat na vašem bytě závady, např. plísně.

Povinností souseda je tedy začít vytápět byt takovým minimálním způsobem, který umožní běžné užívání sousedních bytů. Na to byste měl souseda upozornit, nejlépe písemně, s odkazem na výše uvedenou vyhlášku a hlavně s vysvětlením toho, co vám jeho zacházení s vedlejším bytem způsobuje, a s žádostí o nápravu.

Nejlevnějším a nejrychlejším řešením samozřejmě je, pokud jsou k sobě sousedé ohleduplní a dohodnou se. Možná nejste v domě jediný, kdo je takto postižen – doporučuji kontaktovat sousedy a můžete problém řešit společně. Více stěžovatelů má totiž vždy větší sílu. Na problém lze upozornit na schůzi vlastníků, i bez přítomnosti souseda.

Můžete situaci vysvětlit předsedovi SVJ a poprosit ho, aby souseda kontaktoval ze své pozice, což na lidi často zabírá. Ten navíc nemusí jednat jen za vás, je v zájmu celého bytového domu, aby byly byty vytápěny na přijatelnou teplotu, protože jinak může dojít k dlouhodobému poškození společných částí (například plísní či zatuchlinou) a na to je třeba vlastníka bytu upozornit.

Do budoucna by vám mohly pomoci také stanovy vašeho SVJ. Ty totiž mohou jednoznačně určit závazná pravidla vlastníkům jednotek pro minimální temperování bytů, pravidla pro údržbu dlouhodobě neobývaných prostor a mohou blíže určit, jak mají vlastníci nakládat se svými jednotkami s ohledem na ostatní.

Pokud soused ani po upozornění nápravu nezjedná, nezbývá, než hledat řešení právní cestou. Případný soudní spor bude vhodné vést s právní pomocí advokáta. Na místě bude i vypracování znaleckého posudku odborníka zabývajícího se vytápěním bytových domů.

Aby mohl být soudní spor veden úspěšně, mělo by ze znaleckého posudku vyplývat, jaké jsou nepříznivé dopady nevytápěného bytu do tepelné stability vašeho bytu, a jakým způsobem lze ze strany souseda dosáhnout zlepšení.